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萬(wàn)達(dá)背水一戰(zhàn)|世界熱門
來(lái)源:地產(chǎn)深度報(bào)道  時(shí)間:2023-06-29 20:12:30
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近兩年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)信心崩塌,來(lái)自資本市場(chǎng)的融資助力接近于無(wú)。然而在這樣的背景下,王健林卻選擇逆勢(shì)而上,是目前極少數(shù)亟需登上資本市場(chǎng)地產(chǎn)老板,上市之心急迫。

6月28日晚間,珠海萬(wàn)達(dá)遞交了新版招股書(shū),這是其第四次備戰(zhàn)港交所,距離上一版招股書(shū)失效過(guò)去了約兩個(gè)月時(shí)間。按此前透露的消息,珠海萬(wàn)達(dá)需要在2023年底成功上市,否則其母公司大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元的股權(quán)回購(gòu)款。

這筆巨款將對(duì)王健林創(chuàng)建的萬(wàn)達(dá)帝國(guó)帶來(lái)巨大沖擊,某種意義上來(lái)說(shuō),其已經(jīng)走到了背水一戰(zhàn)的關(guān)鍵時(shí)刻。


(相關(guān)資料圖)

招股書(shū)里的答案

香頌資本董事沈萌曾在采訪中告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者,珠海萬(wàn)達(dá)上市進(jìn)展受阻并非是因?yàn)楦酃杀O(jiān)管,而是尚未得到中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可,即公司一直未能拿到“大路條”,而日前傳出的關(guān)于出租率等業(yè)績(jī)?cè)旒俚南⒏沁M(jìn)一步加大了監(jiān)管層對(duì)公司經(jīng)營(yíng)狀況的疑慮。

6月初,證監(jiān)會(huì)要求珠海萬(wàn)達(dá)出具境外上市的補(bǔ)充材料,這是一個(gè)重要信號(hào),在協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái),珠海萬(wàn)達(dá)需積極配合,提供詳細(xì)資料以證明其財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)交易的合規(guī)性,消除公眾和監(jiān)管機(jī)構(gòu)疑慮,方能繼續(xù)推進(jìn)上市。

如今,該公司已經(jīng)更新了最新一版的招股書(shū),這些問(wèn)題的答案就藏在其中,比如報(bào)告期內(nèi)收入和利潤(rùn)大幅增加的原因。

數(shù)據(jù)顯示,2020年-2022年,珠海萬(wàn)達(dá)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收171.96億元、234.81億元、271.2億元,對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)分別為11.12億元、35.03億元、75.03億元;同期的營(yíng)收同比增幅分別為27.97%、36.55%、15.5%,歸母凈利潤(rùn)同比增幅為-10.85%、214.95%、114.17%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變動(dòng),珠海萬(wàn)達(dá)在招股書(shū)中做出了解釋,其稱收入增加一方面是因業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)目及在管建筑面積增加所推動(dòng);另一方面則是由于運(yùn)營(yíng)模式調(diào)整,而這也是影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主要因素。

2021年3月,為統(tǒng)一對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式,其開(kāi)始將過(guò)往以租賃運(yùn)營(yíng)模式管理的56個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)全部轉(zhuǎn)為以委托管理模式管理,并于當(dāng)年5月起根據(jù)委托管理模式,按在管商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)羰找嬗?jì)算收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi),從而確認(rèn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入。

截至2022年末,珠海萬(wàn)達(dá)來(lái)自委托管理模式下的收入從2020年的88.38億元增至196.98億元,在總收入中的占比由51.4%提升至72.6%,來(lái)自商業(yè)管理服務(wù)的收入占比也從2020年的0.4%增至20.2%。

再如業(yè)務(wù)的獨(dú)立性。其在招股書(shū)中提到,公司主要向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或獨(dú)立第三方擁有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù),報(bào)告期內(nèi)的大部分收入都由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所產(chǎn)生。2020年-2022年,這部分收入分別為116.76億元、158.97億元、174.94億元,分別占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的67.9%、67.7%及64.5%,占比有所下滑。

截至2022年末,珠海萬(wàn)達(dá)共管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng),在管建筑面積約6560萬(wàn)平方米。其中來(lái)自母公司的商場(chǎng)為288個(gè),管理的第三方商場(chǎng)則為184個(gè);在管建筑面積中,來(lái)自母公司的占比約為65.13%,該指標(biāo)在2020年為76.43%左右。

資金如何?

還有些答案在招股書(shū)之外。

披露招股書(shū)的同一天,中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布了關(guān)于珠海萬(wàn)達(dá)控股股東大連萬(wàn)達(dá)商管2023年度的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告。

報(bào)告指出,截至2023年3月末,該公司擁有賬面貨幣資金304.67億元,其中受限資金占比6.99%,同時(shí)擁有銀行授信額度3645億元,其中未使用額度為2654億元。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,大連萬(wàn)達(dá)商管信用水平將在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)將保持穩(wěn)定,不過(guò)考慮到其目前公開(kāi)市場(chǎng)融資仍受限制,加之珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的不確定性,需繼續(xù)關(guān)注資金情況。

大約4個(gè)月前,大連萬(wàn)達(dá)商管申請(qǐng)發(fā)行一筆規(guī)模60億元的小公募債,證監(jiān)會(huì)后發(fā)函詢問(wèn)珠海萬(wàn)達(dá)的上市進(jìn)展情況,且要求評(píng)估該事項(xiàng)涉及的300億元股權(quán)款對(duì)公司短期償債能力的影響;同時(shí)要求其補(bǔ)充說(shuō)明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)大額為負(fù)的原因及合理性,評(píng)估對(duì)此次債券償付的影響。

按規(guī)定,大連萬(wàn)達(dá)商管需要在3個(gè)月內(nèi)提交書(shū)面回復(fù)意見(jiàn),否則發(fā)債事項(xiàng)可能會(huì)被終止。6月9日,該公司及主承銷商國(guó)泰君安證券、開(kāi)源證券分別提交申請(qǐng),中止債券發(fā)行注冊(cè)程序。

公開(kāi)市場(chǎng)融資未能成行,王健林正試圖通過(guò)其它方式補(bǔ)充資金。

信息顯示,今年5月,一家名為珠海穩(wěn)昇企業(yè)管理有限公司(下稱“珠海穩(wěn)昇”)的企業(yè)悄悄成立,這家公司實(shí)際控制了三家企業(yè),分別為臺(tái)山萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資、上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資以及西寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理,他們對(duì)應(yīng)著三個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟、有著穩(wěn)定租金收入的商業(yè)項(xiàng)目,分別為廣東江門的臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海的松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

5月末,珠海穩(wěn)昇發(fā)生股東變更,大連萬(wàn)達(dá)商管退出,新增的兩位股東為蘇州聯(lián)家壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè),以及上海家商管理咨詢合伙企業(yè),這兩家公司的背后都出現(xiàn)了大家人壽保險(xiǎn)的身影。也就是說(shuō),大家人壽保險(xiǎn)通過(guò)這一番股權(quán)騰挪間接收購(gòu)了三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)板塊也有相似情況。近日,萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱“武漢華達(dá)”)約85.72%%股權(quán)予中國(guó)華融資管,持股比例降至13.91%。

有信息稱,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前,武漢華達(dá)從萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)手中購(gòu)入了武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)90%股權(quán),后者旗下主要項(xiàng)目包括位于武漢中央文化區(qū)的漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)秀場(chǎng),以及住宅項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)尊、楚河漢巷和萬(wàn)達(dá)高端產(chǎn)品系列“御湖系”等。

另外,因與萬(wàn)科合作的長(zhǎng)春項(xiàng)目的財(cái)務(wù)糾紛,大連萬(wàn)達(dá)商管約19.79億元股權(quán)在近期被凍結(jié),期限長(zhǎng)達(dá)三年。

外界好奇,王健林此番是否還能“輕舟渡過(guò)萬(wàn)重山”。

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